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Inquilino, você precisa de Fiador? Proprietário, em algum momento do passado houve problemas de atraso de aluguéis por parte do seu inquilino, problemas com cobranças ou o seu inquilino conseguiu depreciar e estragar o seu imóvel? Imobiliária, em algum momento não houve o pagamento da taxa de administração?

Seguradoras parceiras da EXPERT-SEG tem uma solução para contratos de locação de imóveis com o objetivo de minimizar os riscos para o locador, locatário e representante estipulante: o Seguro Fiança Locatícia. Basicamente, o Seguro Fiança Locatícia substitui a figura do fiador e a necessidade de caução antecipado, uma vez que a seguradora assume responsabilidades.

O Seguro Fiança Locatícia é uma modalidade de seguro que pode ser implantado em imóveis urbanos para fins residencial, comercial, industrial, depósitos e armazéns de grande, médio e pequeno porte e de diversos segmentos.

A condição básica para implantação do seguro de fiança locatícia é o contrato de locação do imóvel urbano em território brasileiro. O segurado é o locador do imóvel urbano, o garantido é o locatário (inquilino) e o estipulante é a pessoa física ou jurídica (normalmente uma imobiliária, real state ou procurador) que contrata apólice coletiva de seguro de fiança locatícia, ficando investido dos poderes de representação dos segurados perante a seguradora.

No Seguro Fiança Locatícia, o locatário é o responsável pelo pagamento do prêmio à seguradora. No entanto, o segurado poderá efetuar o pagamento dos prêmios no caso de inadimplência do locatário para garantir que o prazo original da apólice seja restaurado. A vigência da cobertura do Seguro Fiança Locatícia será idêntica à vigência do contrato de locação.

Tecnicamente, a implantação do Seguro Fiança Locatícia beneficia o dono do imóvel urbano (locador), o inquilino (locatário) e o representante do segurado.

a) Na realização de contratos de locação, onde é explícito o valor do aluguel, não existe o constrangimento de solicitar à terceiros, em caso de inadimplemento do locatário, a responsabilidade de agir como fiadores;
b) Dispensa o depósito caução, que normalmente é equivalente ao desembolso antecipado de vários meses de aluguel;
c) Privacidade, sigilo e preservação de informações confidenciais, uma vez que apenas o corretor de seguros, a seguradora e as partes envolvidas no contrato de locação tem acesso a informações cadastrais e financeiras do inquilino;
d) Opções de pagamento e descontos nas renovações da apólice.

b) garante coberturas de inadimplemento de aluguel, encargos, multas de rescisão contratual e prejuízos do imóvel;

Para o representante do proprietário do imóvel urbano, como imobiliárias ou pessoas físicas, citamos alguns benefícios:

a) permite imediata assinatura do contrato de locação e entrega das chaves após aprovação cadastral;

c) concentração nos negócios, uma vez que existe a transferência de responsabilidade de análise de risco e cadastro para a seguradora;

e) mesmo em situação de inadimplência do inquilino, existe a garantia de recebimento da taxa de administração.

O Conselho Nacional de Seguros Privados (CNSP), através da resolução CNSP nº 202/2008, estabelece as regras básicas para a comercialização do Seguro de Fiança Locatícia e disponibiliza, no endereço eletrônico da SUSEP, as condições contratuais do Plano Padronizado deste seguro.

Em especial, para o Seguro de Fiança Locatícia, deve ser contratado a Cobertura Básica que garante o pagamento de indenização, ao segurado (locador), dos prejuízos que venha a sofrer em decorrência do inadimplemento do locatário em relação à locação do imóvel urbano mencionado na apólice, respeitadas as disposições, as coberturas e os limites definidos de valor de aluguel e/ou encargos legais no contrato como IPTU, despesas ordinárias condominiais, água; luz e gás canalizado. Também garante o pagamento de multa moratória, custos judiciais e honorários advocatícios.

Dado que existem obrigações compatíveis com a legislação pertinente, relacionadas com o contrato de locação, existem outras opções de contratação no Seguro de Fiança Locatícia, chamadas de coberturas adicionais e que poderão ser abrangidas, desde que expressamente definidas na apólice. Em especial, mediante pagamento de prêmio adicional, pode-se incluir as coberturas adicionais de:

(a) danos materiais causados ao imóvel desde que estejam previamente estabelecidos no contrato de locação;
(b) multa por rescisão contratual quando ocorrer mediante entrega das chaves ou quando ocorrer o abandono do imóvel;

O sinistro no Seguro de Fiança Locatícia se caracteriza pela (a) decretação do despejo; (b) pelo abandono do imóvel ou; (c) pela entrega amigável das chaves.

Quanto ao adiantamentos no Seguro de Fiança Locatícia, através da resolução CNSP nº 202/2008 e as condições contratuais do Plano Padronizado, a seguradora se obriga, sem prejuízo das demais disposições da apólice, a adiantar, ao segurado, o valor de cada aluguel e/ou encargos legais vencidos e não pagos, de acordo com os seguintes critérios:

(a) o primeiro adiantamento será feito no prazo máximo de 30 (trinta) dias, a contar da data da apresentação da comprovação do ajuizamento da ação de despejo, ou da cópia do documento firmado, quando da entrega amigável das chaves;

(b) os demais adiantamentos serão feitos sucessivamente, respeitada a ordem dos vencimentos normais dos aluguéis e/ou encargos legais respectivos.

Segundo a resolução CNSP nº 202/2008 e as condições contratuais do Plano Padronizado, o valor da indenização no Seguro de Fiança Locatícia será determinado pelo somatório dos aluguéis e/ou encargos legais não pagos pelo locatário, acrescido das custas judiciais e honorários advocatícios, deduzidas uaisquer importâncias efetivamente recebidas, o valor do prêmio devido, quando couber, e a parcela relativa a Participação Obrigatória do Segurado, quando prevista na apólice.

Em especial, as condições contratuais do plano padronizado do Seguro Fiança Locatícia versam sobre:

(1) partes contratantes; (2) objeto do seguro e riscos cobertos; (3) âmbito geográfico; (4) riscos excluídos; (5) obrigações do segurado; (6) aceitação do seguro; (7) participação obrigatória do segurado; (8) concorrência de apólices; (9) pagamento do prêmio; (10) expectativa de sinistro; (11) sinistros; (12) adiantamentos; (13) pagamento da indenização; (14) vigência e renovação; (15) perda de direito; (16) sub-rogação; (17) alteração do limite de garantia; (18) cancelamento do seguro; (19) cláusula de atualização monetária e juros moratórios; (20) prescrição; (21) foro; (22) disposições finais e (25) lossário de termos técnicos.

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